Tout savoir sur la vente en viager

De plus en plus de personnes cherchent à acquérir un bien immobilier en rente viagère. Il existe également un bon nombre de vendeurs intéressé par ce type particulier de vente immobilière à Nîmes ou ailleurs.

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

Lorsqu’une personne choisit de vendre un bien immobilier en viager, elle perçoit un capital initial, appelé « bouquet », au moment de la signature de l’acte de vente, puis une rente mensuelle, trimestrielle ou semestrielle (la rente viagère) jusqu’à son décès. S’il n’a pas de caractère obligatoire, le bouquet est très courant. Il correspond à un pourcentage de la valeur du bien – en moyenne 30% – et son montant, tout comme celui des rentes mensuelles est librement fixé par les deux parties. Avantage, la somme versée dans le cadre du bouquet n’est pas imposable.

Le jour où le vendeur décède, l’acheteur devient propriétaire du bien. Le plus souvent, le vendeur en viager est une personne âgée, n’ayant pas de descendance et cherchant un complément de revenus. Il ne doit pas être mourant ou très malade car la conséquence en sera l’annulation immédiate de la vente. Un couple de seniors peut aussi opter pour cette solution. La rente peut alors être commune ou différente. Quoi qu’il en soit, elle doit être versée jusqu’au décès du dernier vivant. Si l’acquéreur décède avant le vendeur, ce dernier récupère son bien de plein droit.

Comment établir la promesse de vente ?

On peut trouver des ventes viagères un peu partout en France, par exemple dans le secteur de l’immobilier à Tours, mais aussi sur le marché de l’immobilier à Pau ou à Nîmes. Même si elle peut être signée sous seing privé, il est conseillé d’établir la promesse de vente devant notaire. C’est un contrat considéré comme « aléatoire » puisqu’aucune des parties ne sait si elle en tirera plus d’avantages que d’inconvénients. « L’aléa » (la longévité du vendeur) est d’ailleurs la première condition à une telle vente.

Le contrat stipule le montant du bouquet et celui de la rente, ainsi que les arrérages, c’est-à-dire la périodicité de versement des rentes, les conditions d’occupation du bien, le paiement des taxes et autres charges, etc. Le prix du bien est librement établi entre le crédirentier (le vendeur) et le débitrentier (l’acheteur), sous certaines conditions, qui, si elles ne sont pas respectées, peuvent entrainer l’annulation de la vente. Le montant du bouquet ne doit pas être équivalent à la valeur effective du bien. Et le prix de vente ne doit pas être « dérisoire » par rapport à la valeur du bien.

Viager libre ou viager occupé ?

La formule la plus courante est celle du viager occupé : le vendeur habite le logement jusqu’à son décès, tout en percevant un revenu régulier. Pour l’acheteur, le viager occupé est d’abord un placement immobilier, qui lui permet d’une part d’acquérir un bien à un prix inférieur à celui du marché, d’autre part de le payer périodiquement sans frais supplémentaires. Il est également libre de revendre le bien.

Un acheteur en recherche d’une résidence principale préférera le viager libre. Dans ce cas, le vendeur n’occupe plus le bien. Cela peut être intéressant, par exemple pour une personne en maison de retraite. Surtout, le viager libre offre une rente plus conséquente pour le vendeur, car il n’y a pas retrait du prix d’occupation dans le calcul. Le prix de vente du bien est lui aussi revalorisé, entre 25 et 50% plus cher.